こんにちは、賢者の相続です。
「相続税と借地権」のお話。
実際にあった裁判をもとにわかりやすく解説していきます！
📝 今回の裁判のあらすじ
目黒区にある土地をめぐって、税務署と相続人の間で争いが起きました。
争点は「土地の本当の価値はいくらか？」というシンプルな問題。
でも、その裏には「借地権」と「無償返還届出書」という不思議なアイテムが隠れていたのです！
🤔 そもそも「借地権」って何？
みなさん、「借地権」という言葉を聞いたことありますか？簡単に言うと「他人の土地を借りて使う権利」のことです。
例えば、タロウ君が持っている土地をハナコさんが借りて、そこに自分の家を建てたとします。この場合、ハナコさんは「借地権」を持っていることになります。
不思議なことに、この「借地権」は日本では非常に強い権利なんです！簡単に追い出されることはなく、場合によっては土地の価値の70%ほどの価値があるとされています！😲
💡 豆知識
借地権があると、土地所有者は「うちの土地だから出ていってね」と簡単には言えません。法律で借地人が守られているからです。だから土地の値段も下がるんですね。
🏢 今回の事件の舞台：目黒区のマンション
今回の事件の舞台は、東京都目黒区にある立派なマンションでした。このマンションには面白い特徴があります。地下1階から4階までと、5階から10階までで所有者が違うのです！
最初、このマンションは「B」さん（土地の所有者）と「E」さん（建設会社？）が協力して建てました。Bさんは低層階（地下1階〜4階）を所有し、Eさんは高層階（5階〜10階）を所有することになりました。
ここで重要なのは、Eさんはマンション建設のために、Bさんの土地に「地上権」（借地権の一種）を設定したことです。つまり、Eさんは土地を借りる権利を得たわけですね。
👨👩👧👦 登場人物を整理してみよう！
- B（亡くなった父）：最初に土地を所有していた人。マンションの低層階も所有。
- A（亡くなった母）：Bの妻。夫の死後に土地を相続。
- 原告（子）：AとBの子。母の死後に土地の一部を相続。争いの当事者。
- F（会社）：原告が代表を務める会社。マンションの低層階を購入。
- E（建設会社？）：マンションの高層階を所有。土地に地上権を持っていた。
- 目黒税務署：「この土地の価値はもっと高い！」と主張する税務署。
📜 物語の展開：複雑な権利関係の始まり
時は流れ、1986年にBさん（父）が亡くなりました。遺産分割の結果、Aさん（母）が土地を、原告（息子）がマンション低層階を相続しました。
そして1998年、原告は自分が代表を務める会社F（自分の会社）にマンション低層階を売却しました。ここからが複雑になります… 🤯
🔍 ここがポイント！
土地はAさん（母）が所有し、マンション低層階はF（息子の会社）が所有する状態になりました。普通なら、F（息子の会社）は土地を使う権利（借地権）をAさん（母）から取得する必要がありますよね？
✍️ 「無償返還届出書」という魔法の書類
そこで登場したのが「土地の無償返還に関する届出書」（通称：無償返還届出書）です。
Aさん（母）とF（息子の会社）は、「将来、この土地は無償で返還します」という契約を結び、この「無償返還届出書」を税務署に提出しました。
普通、借地権は権利金という大金を払って手に入れるもの。でも、「将来無償で返す」と約束すれば、この権利金相当額の課税を免れることができるのです。これは、お互いの間で実質的な価値の移転がないということを税務署に認めてもらうための手続きなんですね。
⚠️ 注意点
「無償返還届出書」を出すと、借地権の価値はゼロとして扱われます。でも、その代わり土地の価値は自用地（誰にも貸していない普通の土地）の価値の80%として評価されます。つまり、完全にゼロにはならないんです！
⏳ 時は流れて…母Aさんの死亡と相続税の問題
2014年、Aさん（母）が亡くなり、原告（息子）はその土地の一部を相続することになりました。ここで相続税の申告をする必要が出てきました。
原告（息子）は、この土地の価値を計算するとき、「借地権が設定されているから価値は低い」と考えました。具体的には、「自用地としての価額」から「借地権割合70%」を控除した金額で申告したのです。
しかし！目黒税務署は「待った」をかけました。「いやいや、あなたのお母さんと会社Fは『無償返還届出書』を出していますよね？だから、この土地の価値は自用地としての価額の80%として計算すべきです」と主張したのです。
⚖️ 裁判所の判断：税務署の勝利！
原告（息子）は「いやいや、実はF（息子の会社）はE（建設会社）から地上権を譲り受けていたんだ！だから『無償返還届出書』なんて関係ないよ！」と主張しました。
しかし、裁判所はこの主張を認めませんでした。理由は次のとおりです。
- 地上権の存在を誰も認識していなかった：遺産分割の書類や相続税申告書に地上権の記載がないこと
- 行動が矛盾している：もし地上権があると思っていたなら、わざわざ土地賃貸借契約を結んだりしないはず
- 地上権の対価が支払われていない：Eが支払った権利金は高層階部分の地上権のためのものだった
- 「無償返還届出書」の提出がある：これは土地所有者から借地人への経済的利益の移転がないことを示している
結論：原告の請求は棄却されました。つまり、この土地は「自用地としての価額の80%」として評価すべきだという税務署の主張が認められたのです。
💡 この裁判から学べること 💡
- 「無償返還届出書」を出すと、土地の価値は自用地の80%として評価される：これは相続税の計算に大きく影響します！
- 税金対策で書類を提出したら、それは後々影響する：法人税で有利になるように提出した書類が、相続税では不利に働くことがあります。
- 一貫した行動の重要性：地上権があると主張するなら、それに沿った行動をとり続けることが大切です。
- 法律上の「時価」は客観的な交換価値：主観的な価値ではなく、市場における客観的な価値が基準となります。
🧩 中学生にもわかる！今回の事件の本質
この事件の本質は「言ったことと、やったことの整合性」です。
原告（息子）とその会社Fは、法人税を節税するために「この土地は将来無償で返します」と約束して書類を出しました。でも、相続税の計算になると「実はこの土地には別の権利があったんです！」と主張を変えたのです。
裁判所はこれを「ダブルスタンダード（二重基準）だね」と見なし、認めませんでした。一度公的に宣言したことには責任が伴うということです。
🎓 教訓
税金対策は「今だけ」を考えるのではなく、「将来にわたってどう影響するか」を考える必要があります。一時的な節税が、後の大きな税負担につながることもあるのです！
📊 具体的な数字で見てみよう
わかりやすく具体的な数字で説明しましょう。仮に土地の自用地としての価値が1億円だとします。
- 原告の主張（借地権控除後）：1億円 – (1億円 × 70%) = 3,000万円
- 税務署の主張（自用地の80%）：1億円 × 80% = 8,000万円
その差額は5,000万円！相続税率が40%だとすると、税額の差は2,000万円にもなります。これは決して小さな金額ではありませんね。
💭 まとめ：一貫性と誠実さの勝利
この裁判は、税金対策における「一貫性」と「誠実さ」の重要性を教えてくれます。「あっちでは利益を得るためにAと言い、こっちでは利益を得るためにBと言う」という姿勢は、裁判所に認められないのです。
また、書類や契約はきちんと理解してから締結することの大切さも学べますね。「よくわからないけどとりあえずサイン」が、後々大きな問題になることもあるのです！
借地権や地上権のような不動産の権利関係は複雑ですが、きちんと理解して誠実に対応することが、長い目で見た賢明な選択なのかもしれません。
👋 おわりに
「無償返還届出書」という魔法の書類について学びましたが、税金のことは専門家に相談するのが一番！自分の行動が将来どんな影響を及ぼすか、しっかり考えて行動しましょう。
※この記事は令和5年1月26日判決（令和元年(行ウ)第490号 相続税更正処分等取消請求事件）を元に作成しています。実際の事例を基にしていますが、わかりやすさを重視しているため、正確な法律解釈については専門家にご相談ください。
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