【G】【保存版】遺留分を「不動産」で払う破産パターン？代物弁済に潜む1,000万円超の「税金の罠」と回避策

「現金がないから、相続したアパートを渡して解決しよう」もしあなたがそう考えているなら、ちょっと待ってください。 その決断、数千万円の損を招くかもしれません。

2019年の民法改正により、遺留分は「金銭」で払うのがルールになりました。しかし、手元に現金がない場合、不動産を渡す「代物弁済（だいぶつべんさい）」という解決策があります。

一見、スマートに見えますが、実は「1円も現金が入ってこないのに、翌年1,000万円の納税通知書が届く」という恐ろしい罠が隠されています。これを回避し、損をしないための「不動産会社活用術」を徹底解剖します。

第1章：なぜ「現物を渡すだけ」で税金がかかるのか？

多くの相続人が「売っていないから税金はかからない」と勘違いしています。しかし、税務署の視点は全く違います。

代物弁済は、税務上「アパートを相手に売却し、その代金で遺留分の借金を返済した」とみなされます。

この「視点の差」が、現金ゼロなのに課税される地獄を招きます。

以下の資産背景で、長男Aさんが次男Bさんに「アパート2」を渡して解決するケースを見ていきます。

【次男Bの遺留分：6,000万円】 全財産2.4億円の1/4である「6,000万円」が次男の請求額です。

現金が6,000万円あれば簡単に解決するのですが・・・。

長男Aさんは、時価7,000万円のアパート2を渡すことにしました。アパートは値下がりしているから税金は0円……そう思うのが素人の悲劇です。

建物は毎年「経費」として価値を減らしていきます。

【長男が払う税金】 2,000万円 × 20.315% ＝ 4,063,000円

アパートを失い、さらにお釣り1,000万を貰ったとしても、そこから400万円の税金を現金で払う。これが代物弁済のリアルです。

ここで「いくらの価値として渡すか」が争点になります。高額な費用をかけて不動産鑑定士に頼む道もありますが、実は「不動産会社」に相談するのが最も賢い選択です。

鑑定士の出す「公的な価格」は、必ずしも今すぐ売れる価格ではありません。不動産会社なら、最新の成約事例から「今、この瞬間にいくらで売れるか」という実効性のある査定書を迅速に作成できます。

「土地を渡す」ことだけが解決策ではありません。

次男も「よくわからない鑑定評価」より、「実際にこの価格で買い手がつく」という不動産会社の査定結果のほうが納得しやすいものです。また、次男が物件を相続した後の「賃貸管理」や「売却」の相談もセットでできるため、次男側の不安も同時にケアできます。

「このアパートは7,000万円の価値があるが、譲渡所得税が400万円かかる。だから、実質価値6,600万円として計算しよう」という交渉です。これこそ、不動産会社が間に入って「出口戦略」を提示することでスムーズに進むポイントです。

遺留分問題は、法律だけで解決しようとすると、税金と手数料で資産が目減りします。

この「共倒れ」を防ぐ唯一の方法は、早い段階で不動産会社に相談し、「売ったほうが得か、渡したほうが得か」を天秤にかけることです。

「自分のケースだと、一体いくらで売れて、税金はいくら残るのか？」 少しでも不安を感じたら、まずは地元の相場に強い私たちが、無料であなたの資産の「本当の価値」を診断します。