相続で揉める原因No.1「空き家問題」があなたの家にも？！
近年、深刻化している社会問題の一つに「空き家問題」があります。
総務省の調査によると、2018年時点で全国の空き家数は846万戸と過去最多を更新し、空き家率は13.6％にものぼります。
これは、なんと住宅が建ち並ぶ街の7軒に1軒が空き家であるという計算です。
そして、この空き家問題の大きな要因の一つとして挙げられるのが「相続」です。
親の代からの不動産を相続したものの、住む予定もなく、売却や活用方法も決めないまま放置してしまうケースが後を絶ちません。
揉めない相続対策のポイントは「不動産」
相続対策において不動産は非常に重要な要素を占めます。
しかし「相続した不動産をどうすればいいのかわからない…」と悩む方も多いのではないでしょうか？
特に「売却」と「活用」、どちらを選択するのが最適解なのか迷ってしまうケースは少なくありません。一体どちらを選べば、より多くの財産を家族に残せるのでしょうか？
そこで今回は、相続不動産の「売却」と「活用」について、それぞれのメリット・デメリットを具体的に比較検討していきます。
相続不動産「売却」のメリット・デメリットを徹底解説！
【メリット】
- 相続人への平等な分配
不動産を売却し、現金化することで、相続人同士で揉めることなく、平等に遺産を分配することができます。 例えば兄弟で相続する場合、不動産を売却して現金化すれば、それぞれの生活状況に合わせて公平に分けることができます。 - 現金化による資金調達の容易さ
売却によってまとまった資金を得ることができるため、相続税の納税や、相続後の生活資金に充てることができます。 相続税は、現金で納税する必要があるため、相続時に多額の現金が必要となるケースがあります。 - 管理責任からの解放
不動産売却により「管理」という負担から解放されます。
何かしら面倒なことが多いので、大抵は不動産会社に丸投げしている方が多いです。
【デメリット】
- 不動産の節税メリットの消失
不動産を保有していることで享受できる、相続税評価額の軽減などの節税メリットが失われてしまいます。 例えば、更地よりも建物が建っている土地の方が相続税評価額が低くなる「小規模宅地等の特例」といった制度があります。
国税庁HPより - 売却タイミングによる価格変動リスク
株式会社 不動産経済研究所 全国マンション市場50年史より
不動産価格は常に変動するため、売却するタイミングによっては希望価格で売却できない可能性があります。
不動産市況は、景気動向や金利率など、様々な要因によって変動します。
上記の数値はマンション取引価格の指数です。近年は右肩上がりで数値が上昇しています。 - 愛着のある不動産を手放すことへの抵抗感
長年住み慣れた家や、思い出の詰まった土地を手放すことに、精神的な抵抗を感じる方もいるかもしれません。
相続不動産「活用」のメリット・デメリットを徹底解説！
【メリット】
- 賃貸収入による安定収入
賃貸住宅や駐車場として活用することで、安定的な収入を得ることができます。
具体的に、一棟マンション・アパート経営、一戸建などで賃貸物件して活用することができます。 - 将来的な売却益の期待
保有期間中に地価が上昇した場合、売却時に大きな利益を得られる可能性があります。
ただし、不動産価格は必ずしも上昇するとは限りません。
不動産のカテゴリーは「ミドルリターン・ミドルリスク」です。 - 物件価値の維持・向上
適切な維持管理を行うことで、物件価値の低下を防ぎ、将来の売却価格を高めることが期待できます。
【デメリット】
- 空室リスク
賃貸経営を行う場合、空室期間が発生すると、収入が途絶えてしまうリスクがあります。
空室対策として、家賃設定や広告戦略を見直したり、リフォームを行うなどの工夫が必要なので不動産管理の専門家に必ず相談しましょう。 - 修繕費用などの維持管理コスト
建物の老朽化や設備の故障など、予期せぬ修繕費用が発生する可能性があります。
特に築年数の経過した物件は、修繕費用がかさみやすい傾向があります。
ここは、経験の差が出ます。最小限のコストで最大限の利益を確定するための課題や戦略を浮き彫りにする必要があります。 - 不動産管理の負担
入居者募集や家賃滞納対応、クレーム処理など、不動産管理には手間と時間が必要となります。 特にクレーム処理をする際には、労力を要します。
ここは専門家に任せて対応することをおススメします。
【専門家解説】あなたはどっち？ 「売却」vs「活用」最適な選択方法は？
相続不動産の「売却」と「活用」、どちらを選択するべきかは、相続人の状況や不動産の特性によって異なります。
例えば、
- 相続人が高齢で、不動産管理の負担が大きい場合は「売却」
- 相続人が若く、将来的に活用する予定がある場合は「活用」
- 相続不動産が都市部の一等地にあるなど、資産価値が高い場合は「活用」
- 相続不動産が地方にあるなど、資産価値が低い場合は「売却」
- 相続人が複数人いる場合は「売却」
- 相続人が一人だけの場合は「活用」
といったように、ケースバイケースで最適な選択は変化します。
上記はあくまで一例です。
先日も、相続人から遺産分割協議に必要な価格査定依頼がありました。
一人は「売却」、一人は「活用」といった希望で、意見が異なりました。
私たちはこの内容を収束させるためには専門家の意見が必要と感じ、弊社が調停人のような立ち位置でなんとか解決することが出来ました。
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