Case
相続事例
■ご相談の背景・お悩み
岡山市在住のA様（50代・会社員）は、お父様を急逝で亡くされました。
お母様はすでに他界されており、相続人はA様と妹様の二人。
お父様が遺された財産は、岡山市内の閑静な住宅街にある約600㎡（約180坪）の自宅敷地と、長年の退職金などを貯めた預貯金が3,000万円ほどでした。
A様がまず行ったのは、ネットの「AI相続税診断」でした。
路線価を調べ、面積を掛け、法定相続人の数を入力。そこで出た数字は、「概算納税額：約1,500万円」という衝撃的なものでした。
「預貯金の半分が税金で消えてしまうのか？」「これでは妹と現金を分けることもできない。
実家を切り売りするか、売却してアパートに住むしかないのか……」
A様は、悲しみに暮れる間もなく、莫大な納税という現実に押しつぶされそうになっていました。
■当事務所にご相談いただいた理由
A様は当初、CMで見かけた大手の税理士法人へ電話をされました。
しかし、そこでの回答は「路線価×面積ですので、AIの数字と大きくは変わりません。
あとは小規模宅地の特例が使えるかどうかですね」という、機械的なものでした。
納得がいかなかったA様は、**「岡山 不動産 相続 強い」**と検索し、当事務所（賢者の相続）に辿り着かれました。
当事務所を選んでいただいた決め手は、以下の3点でした。
- 「不動産鑑定」の視点を持っていること：
単なる事務作業としての税金計算ではなく、土地の価値を「物理的・法的」に正しく評価できる点。 - 岡山市の地域特性に精通していること：
市役所での都市計画調査や、地元の分譲相場を熟知している点。 - 「出口戦略」まで提案できること：
税金を払って終わりではなく、その後の活用や売却までワンストップで任せられる安心感。
「一度、現地を見てから判断させてください」という私たちの言葉に、A様は一縷の望みを託されました。
■ご提案した解決方針
私たちはA様に対し、「AIや一般の税理士が見落としている『評価の減額要素』を徹底的に洗い出す」という方針を提示しました。
特に、600㎡という広さに着目し、以下の3つの特例・補正を組み合わせるシミュレーションを提案しました。
- 「地積規模の大きな宅地の評価」の適用判定：
岡山市において500㎡以上の宅地は、一定の条件を満たせば「規模格差補正」により大幅な減額が可能です。 - 不整形地・奥行価格補正の緻密な計算：
AIでは「ただの四角い土地」として処理されていた土地を、実際の歪な形状（台形）として再評価します。 - 現地の物理的瑕疵（かし）の査定：
道路との高低差や、埋設管の状況など、現地に行かなければ分からないマイナス要因を数値化します。
■実際に行った対応
私たちはまず、岡山市役所にて詳細な「都市計画図」と「道路台帳」を取得しました。
- 用途地域の精査：
対象地が「工業専用地域」や「容積率400%以上の地域」ではないことを確認。
これにより、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用資格があることを法的に担保しました。 - 現地調査と測量図の照合：
現地を歩くと、道路よりも土地が約60cm高く、さらに奥に向かって土地が広がっていることが分かりました。
「AI」や「机上査定」では、この土地を1枚の綺麗な正方形として扱っていましたが、私たちは公図に基づき、「この土地を実際に分譲地として売り出すなら、道路を私道として中に引き込まなければならず、有効面積が著しく減る」というプロの意見書を作成しました。 - 路線価の「二方道路」の除外：
実はこの土地、裏道にも接していましたが、実際には段差があり車両の出入りは不可能でした。
AIは「二面道路で価値が高い」と判断して加算していましたが、私たちはこれを「利用不可」として加算を排除しました。
■結果・解決のポイント
プロの視点で再評価を行った結果、土地の評価額は当初の1億2,000万円から、約7,200万円（40%減）まで下がりました。
- 納税額の劇的変化： 1,500万円 → 550万円（950万円の節税）
- 現金の確保： 預貯金3,000万円から納税を差し引いても、手元に2,450万円が残りました。
解決のポイント
最大のポイントは、「不動産の知識を税務に持ち込んだこと」です。
多くの税理士は「公的書類」のみで計算しますが、私たちは「この土地をプロの不動産業者が買い取るなら、いくらで評価するか？」という実勢の視点からアプローチしました。
結果として、A様は実家を手放すことなく、守った現金を妹様と公平に分けることができ、「争族」を未然に防ぐことができました。